L’investissement locatif attire de nombreux particuliers, mais beaucoup hésitent à franchir le pas.
Manque de temps, crainte des travaux, difficulté à analyser un marché local : les obstacles sont réels, même pour ceux qui disposent d’une capacité d’investissement.
Ce projet réalisé à Carcassonne montre qu’avec un accompagnement solide, un budget raisonnable peut devenir un levier efficace de construction de patrimoine.
Des propriétaires motivés, mais pas disponibles
Ce projet a été mené pour un couple de trentenaires, parents, avec une vie active bien remplie.
Ils souhaitaient investir depuis plusieurs années mais n’avaient ni le temps ni les compétences pour gérer un projet complet : recherche, négociation, travaux, ameublement, décoration et gestion locative.
Notre rôle a consisté à prendre en charge l’ensemble du processus, afin de leur permettre d’investir sans contrainte opérationnelle.
The Playground : transformer une ancienne salle de danse en concept locatif fort
Le bien est situé au cœur de Carcassonne, l’une des destinations touristiques majeures d’Occitanie.
Avant sa transformation, il s’agissait d’une ancienne salle de danse :
- de grands volumes,
- un parquet massif ancien,
- une hauteur sous plafond généreuse,
- un potentiel important mais inexploité.
Pourquoi créer un concept ?
Dans la location courte durée, la différenciation est un levier essentiel de performance.
Ce qui attire les voyageurs — et ce qui permet de maintenir un bon taux d’occupation — n’est pas uniquement un logement fonctionnel, mais un lieu qui raconte quelque chose.
C’est une dimension centrale de notre travail chez Vesta :
transformer un bien pour lui donner une identité forte, cohérente avec sa cible et sa localisation.
La signature du projet : The Playground
Pour ce logement, nous avons imaginé un univers autour du jeu et du partage, en cohérence avec :
- la typologie du bien,
- le tourisme de groupe et familial à Carcassonne,
- la recherche d’expériences ludiques.
Le projet inclut :
- Jeux vidéo
- Jeux de bar
- Jeux de société
- Espaces conviviaux
- Décoration immersive
- Ameublement robuste et qualitatif
- Grande capacité d’accueil
- Ambiance chaleureuse et différenciante
Un concept pour accueillir familles et groupes d’amis.
Le travail de conception du projet a permis la transformation à moindre coût de cette ancienne salle de danse pour donner une deuxième vie à ce lieu en plein centre historique.
Résultat : un appartement unique dans son positionnement, pensé pour offrir une expérience mémorable, ce qui augmente sa visibilité sur les plateformes et améliore sa rentabilité.
Les performances : un enrichissement annuel de 10 400 €
Ce projet génère 10 400 € d’enrichissement par an, grâce à trois leviers complémentaires.
Cash-flow net : 3 200 €
Revenus locatifs – dépenses + gestion.
Le bien est excédentaire, ce qui renforce la sécurité du projet.
Remboursement du capital : 4 300 €
Chaque mois, une partie du prêt est remboursée.
Il s’agit d’un enrichissement direct : le capital se constitue grâce aux voyageurs.
Revalorisation du bien : 2 900 €
Sur une hypothèse prudente de +2 %/an, cohérente avec l’évolution des biens rénovés en centre-ville.
Total : 10 400 € d’enrichissement annuel.
Un apport de 25 000 € pour un rendement sur capital investi de 42 %
Le projet a mobilisé :
- Montant total : 147 000 €
- Apport : 25 000 €
Le rendement sur capital investi (ROI) se calcule simplement :
ROI = Enrichissement annuel / Apport
ROI = 10 400 € / 25 000 € = 0,416
Soit environ 42 %.
Il ne s’agit pas d’un gain “immédiat”, mais d’un rendement global intégrant :
- du revenu,
- du capital remboursé,
- de la valorisation du bien.
C’est un résultat cohérent pour un projet bien positionné dans une zone touristique dynamique.
Un projet accessible, mais difficile à structurer seul
Ce cas illustre plusieurs points importants :
- un apport limité peut permettre un projet performant,
- la localisation et la compréhension du marché touristique sont déterminantes,
- un concept fort améliore l’attractivité,
- la rénovation doit être pensée pour la location courte durée,
- une modélisation réaliste sécurise la décision,
- la gestion opérationnelle conditionne la performance dans le temps.
L’objectif n’est pas de présenter ce projet comme exceptionnel, mais comme représentatif de ce qu’un investissement bien construit peut produire.
Conclusion
Ce projet, baptisé The Playground, montre comment un bien bien choisi et bien transformé peut devenir un actif rentable et pérenne.
Avec 25 000 € d’apport, les propriétaires bénéficient d’un logement rénové, attractif, positionné sur un marché touristique solide, et générant plus de 10 000 € d’enrichissement par an.
Pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif sans devoir tout gérer, une approche clé en main permet de bénéficier du potentiel du marché, tout en s’appuyant sur une expertise locale et une stratégie éprouvée.
